Circolare QF-002/2016 – LOCAZIONE IMMOBILIARE E “CEDOLARE SECCA”: COS’E’ E CHI PUO’ ADERIRE
A partire dal 2011, grazie all’ Art. 3, D.Lgs 14.3.2011, n.23, per la tassazione dei redditi provenienti dalle locazioni degli immobili ad uso abitativo, in alternativa al regime ordinario, si può utilizzare il regime fiscale della “cedolare secca” che sostituisce l’Irpef, l’imposta di registro e il bollo dovuti alla conclusione del contratto e le addizionali comunali e regionali dovute sul reddito.
Lo scopo è quello di limitare i contratti in “nero”, incentivandone la registrazione (ora costa meno) e quindi la loro dichiarazione sul modello 730/UNICO.
Per aderire al regime di cedolare secca debbono aversi le seguenti condizioni:
- il LOCATORE deve essere prima di tutto una persona fisica che, in autonomia, gode dei redditi derivanti dalla locazione dell’immobile, poiché alle società, enti non commerciali e addirittura immobili abitativi di proprietà di condominio non è consentito usufruire di questa imposta sostitutiva;
- il LOCATARIO deve essere anche lui una persona fisica, e non può utilizzare i locali per esercitare la propria professione, neanche se l’utilizzo dei locali avviene in modo promiscuo (cioè in parte si utilizza come abitazione privata e in parte come luogo di lavoro);
- l’IMMOBILE deve essere stato dichiarato al catasto come “unità abitativa”, nelle categorie abitative del GRUPPO A (sono escluse quelle del gruppo A/10 perché in questo sottogruppo sono identificati gli uffici e studi privati), può essere affittato con qualsiasi tipo di contratto e l’opzione della cedolare secca è valida anche se l’immobile viene locato parzialmente (ad esempio chi affitta solo stanze e non tutta la casa).
Poiché chi aderisce al regime di cedolare secca lo fa per avere dei vantaggi fiscali, si ricorda che il reddito assoggettato a cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo, ma incide comunque sul calcolo per determinare le detrazioni di un famigliare a carico, per le detrazioni dei canoni di locazione, sul conteggio degli scaglioni di reddito stabiliti da Comune o Regione per l’esenzione Irpef e/o per dichiarare se si ha diritto o meno a benefici fiscali e in che misura.
La base imponibile dell’imposta sostitutiva dei redditi derivanti dalla locazione in regime di cedolare secca, è uguale al valore maggiore tra l’intero canone di locazione e la rendita catastale rivalutata del 5%.
L’ aliquota d’imposta sostitutiva è pari al 21% per tutti i canoni di locazione (compresi i contratti d’affitto inferiori ai 30 giorni per i quali non è obbligatoria la registrazione), tranne che per i contratti a canone convenzionato (relativi ai quadrienni 2014/2017) dove l’aliquota è pari al 10%. Quest’ultima aliquota si applica anche sui contratti di locazione stipulati nei 5 anni precedenti al 28/05/2014 nei comuni dove è stato dichiarato lo stato d’emergenza dovuto a calamità, per gli immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa e per i contratti fatti a studenti universitari.
Riepilogando, le principali differenze tra la tassazione ordinaria e quella a cedolare secca sono:
- In tassazione ordinaria, il canone di locazione viene tassato al 95% (può calare anche al 35% per edifici storici), mentre in tassazione a cedolare secca, il canone di locazione viene tassato al 100%;
- In tassazione ordinaria si applica alla base imponibile le aliquote progressive Irpef, oltre le addizionali, mentre in tassazione a cedolare secca si applica un’aliquota del 21% o nei casi visti sopra del 10%;
- In tassazione ordinaria è possibile detrarre alcuni oneri che in tassazione a cedolare secca andrebbero perduti per incapienza d’imposta, visto che in tassazione a cedolare secca le detrazioni riducono l’irpef, ma non possono abbattere l’importo dovuto per l’imposta sostitutiva;
- In tassazione ordinaria sono dovute l’imposta di registro e di bollo sul canone di locazione (la prima pari al 2% del canone per un minimo di € 67 e la seconda pari a € 16 ogni 4 pagine o 100 righe), imposte non dovute in tassazione a cedolare secca;
- In tassazione ordinaria il locatore può pretendere, ove pattuito, l’aggiornamento del canone, cosa impossibile in tassazione a cedolare secca, poiché una delle condizioni per aderirvi è che il locatore rinunci all’aggiornamento del canone.